近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了(le)解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分(fēn)配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分分配比(bǐ)例在顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规(guī)律可(kě)循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持(chí)有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募(mù)集(jí)基(jī)础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但不等同(tóng)于(yú)债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投资(zī)者的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一(yī)方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的(de)前(qián)提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相对(duì)经(jīng)济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对(duì)分红前后基金份(fèn)额(é)净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成(chéng)区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认(rèn)为，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)能产生(shēng)现金收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)，即(jí)使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额(é)包(bāo)含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分(fēn)红的(de)时点(diǎn)，多位(wèi)业内人(rén)士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的(de)经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基(jī)于企业(yè)本身经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初(chū)现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次(cì)年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预(yù)测进行(xíng)比较(jiào)分析，结(jié)合(hé)经济及市场(chǎng)的实(shí)际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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