近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料(liào)和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基金份额(é)持有人实际(jì)获得(dé)的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的(de)一(yī)面，分(fēn)红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外，市(shì)场对(duì)于(yú)未(wèi)来分红水平的(de)预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场(chǎn裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗g)的价格波动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部(bù)分之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临(lín)极大不确(què)定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也(yě)是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较(jiào)低(dī)，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有(yǒu)机会进一步(bù)延(yán)长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益(yì)率等(děng)指标，来(lái)观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营(yín裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗g)、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实(shí)力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披(pī)露(lù)预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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