导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试(shì)图(tú)厘清中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无(wú)直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来元的结构和部首是什么意思，元的结构和部首是什么字，各大城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)挂牌(pái)量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测(cè)算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以(yǐ)及(jí)80多(duō)万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋(wū)实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布(bù)了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间(jiān)数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数(shù)，并进(jìn)一(yī)步(bù)推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据(jù)显示(shì)，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的(de)大(dà)城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说(shuō)户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这(zhè)个(gè)标(biāo)准算(suàn)的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即(jí)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需(xū)要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四(sì)个(gè)方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显，资(zī)源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管(guǎ元的结构和部首是什么意思，元的结构和部首是什么字n)理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换元的结构和部首是什么意思，元的结构和部首是什么字新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工(gōng)作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能(néng)超预期。

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