近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期(qī)分红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因(yīn)素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相(xiāng)对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效控制风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方(fāng)面，基础设(shè)施(shī)项目的经营业(yè)绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据(jù)单(dān)位基金份(fèn)额(é)的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可(kě)以获(huò)得公(gōng)平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为(wèi)是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确(què)定(dìng)性，这(zhè)是(shì)该类投资(zī)者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格(gé)和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收(shōu)回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)禧与喜的区别是什么，喜字logo设计投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投(tóu)资(zī)特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资(zī)属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者(zhě)存在本禧与喜的区别是什么，喜字logo设计质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的(de)资(zī)产配(pèi)置功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收(shōu)益主要来自(zì)底(dǐ)层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的(de)短期(qī)博弈(yì)机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及次(cì)年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际(jì)环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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