近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基金份额(é)二(èr)级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实(shí)际获(huò)得的(de)现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募(mù)集基础设(shè)施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并(bìng)后基金(jīn)年(nián)度可(kě)分配金额(é)以现中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分金(jīn)形式分(fēn)配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定的分(fē中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分n)红机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可(kě)供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来(lái)看(kàn)，一中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分(yī)方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者(zhě)的(de)投资品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机构(gòu)投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和(hé)债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主(zhǔ)要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的(de)信心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)，对所选择(zé)产品的(de)二级市(shì)场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期(qī)后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了(le)投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造(zào)或补(bǔ)缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等(děng)多重因(yīn)素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带(dài)来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次(cì)年的(de)可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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