文：任(rèn)泽平(píng)团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大(dà)开发时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发(fā)达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后(hòu)并非(fēi)像中国一(yī)样在(zài)支付完(wán)首付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据(jù)开(kāi)发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的(de)，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当前(qián)的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高(gāo)，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖(mài)多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求(qiú)新的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有着独(dú)到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了(le)房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国(guó)萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一(yī)导向使前(qián)期发展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对(duì)内地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合(hé)同-进行备案(àn)登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增(zēng)加(jiā)市(shì)场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程(chéng)进(jìn)入(rù)快速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二(èr)十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的(de)负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者(zhě)承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资(zī)金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设(shè)名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付(fù)资(zī)金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工(gōng)程进度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提供验(yàn)收凭证(zh萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市èng)后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由(yóu)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无(wú)误后(hòu)签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须(xū)完(wán)成(chéng)“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付(fù)最多(duō)不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和(hé)改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的(de)金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估(gū)计形(xíng)势(shì)复(fù)杂(zá)性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或(huò)交房(fáng)后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以(yǐ)此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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