5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股(gǔ)票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在(zài)今年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是造梦西游3宠物技能几级领悟保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级(jí)市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的(de)行(xíng)业也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进程(chéng)，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而目前居(jū)民(mín)的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的(de)民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在(zài)于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地(dì)产类(lèi)标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从(cóng)该(gāi)股的(de)基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实造梦西游3宠物技能几级领悟(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募的上银(yín)基(jī)金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身前(qián)十的(de)行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度(dù)的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这(zhè)也是连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排(pái)名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位(wèi)，此外(wài)联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的(de)大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的(de)结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是(shì)央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的(de)不(bù)动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的(de)多(duō)重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等国(guó)资背景(jǐng)龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在(zài)五月的市(shì)场(chǎng)表现也不(bù)太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲(chōng)业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力(lì)现象。也(yě)就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确定性(xìng)的压(yā)力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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