文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然(rán)二次(cì)房改是(shì)个技(jì)术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家存在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开(kāi)发(fā)商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现(xiàn)房销售(shòu)是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式(shì)一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商的资(zī)金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期(qī)付(fù)款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一大(dà)特(tè)色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开(kāi)发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分(fēn)配(pèi)不公(gōng)、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关(guān)的信贷(dài)政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清(qīng)首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平(píng)方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动(dòng)了(le)中国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违(wéi)约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷(dài)款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企因为市场波(bō)动或经(jīng)营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的(de)预售资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额(é)报价计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继(jì)续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对(duì)于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提(tí)供一定比例的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定(dìng)金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按照德(dé)国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国没(méi)有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须(xū)完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或(huò)保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外(wài)的(de)剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购房者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了(le)统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存入(rù)银行专门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出(chū)手临界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需(xū)和(hé)改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民营企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复(fù)杂(zá)性和(hé)人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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