万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍(pāi)卖，算(suàn)是(shì)被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到(dào)这些(xiē)业主(zhǔ)的(de)维(wéi)权(quán)信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割(gē)？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核(hé)心区位56是什么意思 56是什么尺码，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发(fā)现(xiàn)，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)不(bù)良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)北京市(shì)分(fēn)公司(sī)（下称中国信(xìn)达(dá)北(běi)分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的(de)拍卖(mài)页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态(tài)呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套(tào)房子(zi)抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主中(zhōng)，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，但未办理过(guò)户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求(qiú)权(quán)优先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消费(f56是什么意思 56是什么尺码èi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国(guó)信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫(hè)集团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高(gāo)端的(de)姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来(lái)的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人(rén)的(de)36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成(chéng)功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源(yuán)市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安(ān)俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱56是什么意思 56是什么尺码(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆(lù)续(xù)质(zhì)押(yā)，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质(zhì)记录。质(zhì)权人包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善(shàn)其身？

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