导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每(měi)户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着(zhe)不(bù)小差(chà)距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1，看似(shì)意(yì)味着(zhe)人(rén)人(rén)都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步(bù)，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能(néng)够(gòu)得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确(què)统计。我(wǒ)们利(lì)用既(jì)有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房地产(chǎn)套数(shù)，并进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量rong>

　　中国的(de)房(fáng)地产销售(shòu)以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购(gòu)买二(èr)手房加总(zǒng)，得(dé)到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅(zhái)来满足(zú)因(yīn)人(rén)口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入(rù)地的(de)住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的(de)流(liú)动(dòng)人(rén)口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据(jù)两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多，新户钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户(hù)数会(huì)因(yīn)户均人口规(guī)模(mó)的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人(rén)口流(liú)入(rù)。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二(èr)手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物(wù)业(yè)管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活(huó)的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。