5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一(yī)季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金(jīn)一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)600毫升等于多少斤水，800ml是多少水发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次(cì)是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业(yè)轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行(xíng)业(yè)也出现了(le)一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面(miàn)积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要(yào)有一(yī)定的政策出来(lái)去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类(lèi)机(jī)构都(dōu)有对(duì)其布局的(de)例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至(zhì)近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的(de)业(yè)绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前十中(zhōng)，这也是(shì)连(lián)续第三个(gè)季度他有(yǒu)的(de)两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好机(jī)会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明(míng)显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期(qī)的(de)维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面(miàn)是否可(kě)以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二(èr)季度、第(dì)三季(jì)度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱(qián)的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基(jī)本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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