OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延(yán)续此前几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一(yī)，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前(qián)退租的(de)可能事项(xiàng)。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)的(de)事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日(rì)二级市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在(zài)上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风(fēng)险规避的(de)原(yuán)因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并不(bù)会(huì)从(cóng)根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一(yī)定(dìng)释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价格是(shì)不是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含(hán)收(shōu)益率高(gāo)的产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调至得这么(me)急、这么深，加(jiā)上(shàng)前(qián)期本身园(yuán)区(qū)类(lèi)资(zī)产(chǎn)就(jiù)回调(diào)不少(shǎo)了(le)，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租(zū)方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停(tíng)止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明(míng)，市场(chǎng)信(xìn)心得(dé)到(dào)了一定提振，二级市(shì)场价(jià)格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下(xià)的扩募说明(míng)会上，运(yùn)营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预(yù)计签(qiān)署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告(gào)引起(qǐ)了(le)市场各方的(de)广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间(jiān)即奔(bēn)赴(fù)现场(chǎng)进(jìn)行了沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同(tóng)步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户(hù)情(qíng)况(kuàng)，相关负(fù)责人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租(zū)户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工智(zhì)能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积(jītan1等于多少，tan1等于多少兀)超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实际租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个(gè)月(yuè)履约保证金给了(le)我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募(mù)、对市场负责的态度(dù)，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短期内(nèi)完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的(de)张江光大园项目一季(jì)度(dù)末也有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的(de)大租户退(tuì)租正好发(fā)生在市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点，目前(qián)市场(chǎng)情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及时(shí)修(xiū)复(fù)后(hòu)，张江这(zhè)边(biān)也作了一定的资源调tan1等于多少，tan1等于多少兀配和倾(qīng)斜，引入了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租金水平等方面(miàn)也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根据(jù)自身需求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续(xù)我们(men)在(zài)资(zī)源共享和联(lián)合营销方(fāng)面能更加充分发挥协(xié)同效应(yīng)，相(xiāng)信可(kě)以做得(dé)更好(hǎo)。”上(shàng)述负(fù)责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高(gāo)科目前在管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第(dì)一步，也是至关(guān)重要的(de)一(yī)步，眼下我们可能面临(lín)了(le)一些突(tū)发情况需要解决(jué)，但是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城(chéng)这三十年(nián)建设发(fā)展过程中所经历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能(néng)化解当(dāng)前突(tū)发事件的所(suǒ)有负(fù)面(miàn)影(yǐng)响，维持预(yù)期和市场的(de)信(xìn)心。”

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