5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方(fāng)和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的(de)持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级(jí)市(shì)场乃至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入(rù)大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行(xíng)业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置(zhì)、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其(qí)第一(yī)季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来(lái)看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的(de)开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问(wèn)题，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定且可(kě)预(yù)期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在(zài)三(sān)个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的(de)业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分(fēn)化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉)表(biǎo)示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心(xīn)城市，投资(zī)力(lì)度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业(yè)，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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