万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这(zhè)些(xiē)业主的(de)维权信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目(mù)的处置(zhì)主(zhǔ)体是中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际(jì)上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达(dá)的(de)拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的(de)业主。另据地(dì)产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　不过，如(rú)果这(zhè)些(xiē)业主确实(shí)已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损(sǔn)失(shī)最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业(yè)主已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人(rén)民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的(de)批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了(le)购房(fáng)人(rén)的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前款(kuǎn)规(guī)定(dìng)。

　　也就(jiù)是(shì)说(shuō)，如果(guǒ)这75套(结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少tào)房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖(mài)出去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子(zi)，还(hái)会被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等(děng)选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了(le)唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中(zhōng)赫集(jí)团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘(pán)，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神秘(mì)高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的(de)树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有(yǒu)名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收(shōu)购北京国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不(bù)过(guò)在实控(kòng)人(rén)都(dōu)成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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