文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会(huì)议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者(zhě)非常(cháng)不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取(qǔ)消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达国(guó)家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需要严(yán)格的资(zī)金(jīn)监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实(shí)施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持(chí)当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是(shì)地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是(s元电荷e等于多少？hì)相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购(gòu)下(xià)九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问(wèn)题(tí)，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发商(shāng)在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了(le)防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内(nèi)地优(yōu)先发展(z元电荷e等于多少？hǎn)重(zhòng)工业(yè)，强调基础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导向使前(qián)期发展工业(yè)化的进程大(dà)于(yú)城市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一(yī)步推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的(de)需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香(xiāng)港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先(xiān)后出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整(zhěng)形成契(qì)合(hé)中国内(nèi)地的商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事(shì)业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业(yè)的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十(shí)多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的(de)快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上(shàng)下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产(chǎn)带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的(de)49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了(le)开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额(é)报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名(míng)义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设(shè)有定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付(fù)，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全(quán)部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银(yín)行得(dé)到(dào)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付(fù)节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋(wū)出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破(pò)产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金保全(quán)措(cuò)施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯(wéi)一(yī)一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须(xū)完(wán)成定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)才可预(yù)售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保(bǎo)证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期(qī)房烂(làn)尾，购房者(zhě)可(kě)凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的(de)选购权合(hé)同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了(le)统一详细(xì)规(guī)定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金提(tí)取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险元电荷e等于多少？公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资(zī)金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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