OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续延续(xù)此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行(xíng)已签(qiān)租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的(de)原(yuán)始权益(yì)人相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了(le)应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波(bō)动较(jiào)大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技的(de)事件继续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开，此后二(èr)级市场价格开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易(yì)日(rì)二(èr)级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目(mù)前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌(diē)，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突(tū)发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二(èr)级(jí)市场价格(gé)下跌，偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素(sù)影响，不好判断价(jià)格是不是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级(jí)市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的(de)产品具(jù)备一定的投资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能(néng)顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造(zào)成(chéng)大的(de)影响，“事件性(xìng)利(lì)空(kōng)下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身(shēn)园区(qū)类资(zī)产就(jiù)回调不少了(le)，这(zhè)就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是(shì)落到租金收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继(jì)续(xù)密切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一(yī)度二级市(shì)场(chǎng)价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对(duì)张(zhāng)江光大(dà)园项目的(de)信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租(zū)率将(jiāng)得到(dào)回升。没(méi)想到仅过了不(bù)到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实(shí)工(gōng)作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极(jí)应对哲库(kù)提前(qián)退(tuì)租(zū)的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关(guān)负责(zé)人(rén)介绍说，目前(qián)储备租(zū)户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术(shù)等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实(shí)际(jì)租(zū)户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一(yī)些重要租(zū)户(hù)。虽然收了(le)三个(gè)月履约保证金给(gěi)了我们(men)一些空间，但本(běn)着对首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的态度，我们(men)肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同(tóng)区(qū)域的(de)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目一季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运(yùn)营为(wè偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗i)导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换(huàn)租都(dōu)属于正常情况，而这次项目(mù)的大(dà)租户退(tuì)租正好发生在市(shì)场(chǎng)活(huó)跃度(dù)的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在(zài)看到(dào)出租率下(xià)滑情况没(méi)有得(dé)到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面(miàn)也有一(yī)些差异化，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多(duō)平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光(guāng)大(dà)园单(dān)层以一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的(de)不同物(wù)业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的(de)管理人都变成了一(yī)家，后(hòu)续(xù)我们在(zài)资源共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上述负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张江REIT的(de)定位和展望，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区(qū)产业空(kōng)间资产上(shàng)市平台目标的坚实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它(tā)未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负(fù)责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我(wǒ)们(men)实(shí)现(xiàn)基金扩容的第一步，也(yě)是(shì)至关重要的(de)一(yī)步，眼下我们可(kě)能面(miàn)临(lín)了一(yī)些突发情况需(xū)要解(jiě)决，但是这和(hé)我们在张江科学城这(zhè)三十年(nián)建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能(néng)算是(shì)一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负(fù)面影响，维持(chí)预期和市场的信(xìn)心。”

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