文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达(dá)国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不(bù)少地(dì)产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采用类似(shì)租金的(de)分期(qī)付款形式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色(sè)，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了(le)核心的住房供(gōng)不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期(qī)间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国(guó)香港要(yào)求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最(zuì)大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大(dà)和(hé)供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时推行的(de)是(shì)“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国(guó)内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内地(dì)房地产历(lì)经(jīng)二十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下(xià)游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力(lì)或短期(qī)不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了(le)开(kāi)发企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年(nián)以来(lái)全(quán)国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的(de)资(zī)金，在(zài)房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并(bìng)提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发(fā)商(shāng)为(wèi)购房者提供(gōng)一定的(de)保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的(de)定金及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责(zé)沟通期房交易(yì)中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他(tā)什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空预先支付的(de)购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房(fáng)款在(zài)交(jiāo)房后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期(qī)以及重(zhòng)大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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