导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意味着中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为户(hù)均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的(de)改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地(dì)产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时(shí)代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同能级(jí)城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直(zhí)接(jiē)公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成(chéng)。本文(wén)去(qù)除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进(jìn)一(yī)步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比(b美国管得了比尔盖茨吗ǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购(gòu)买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末(mò)，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一(yī)套房的(de)三点(diǎn)含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省(shěng)际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高房(fáng)价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房价较美国管得了比尔盖茨吗低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足(zú)19平(píng)方米，不及全国(guó)人(rén)均(jūn)水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将(jiāng)有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持(chí)住(zhù)宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低(dī)，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 美国管得了比尔盖茨吗