5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集(jí)团(tuán)退出(chū)百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一(yī)定的(de)政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的(de)需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行(xíng)业(yè)需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资(zī)机会(huì)，机会在于(yú)城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具(jù)体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季(jì)度的(de)收入(rù)利润规(guī)模大(dà)幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时(shí)代出租(zū)率复(fù)苏(sū)至近年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一方面则(zé)是(shì)公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名机(jī)构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一(yī)季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国央企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的(de)资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。希望的拼音是什么

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口希望的拼音是什么等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投(tóu)资部(bù)副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察(chá)国(guó)企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是(shì)因(yīn)为过(guò)去(qù)两三(sān)年时(shí)间，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以希望的拼音是什么只能耐(nài)心地(dì)去等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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