导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极(jí)度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的(de)房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单(dān)从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅(zhái)来(lái)源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大致(zhì)测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的(de)期房销售(shòu)，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房(fáng)占比3吴亦凡还出得来吗.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套房并(bìng)不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套(tào)户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英(yīng)国(guó)的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但高房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会(huì)占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大流动(dòng)人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(j吴亦凡还出得来吗iā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅(zhái)面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地(dì)产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在(zài)困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势(s吴亦凡还出得来吗hì)演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物(wù)业(yè)管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧(jiù)存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足，供(gōng)需(xū)出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲(chōng)突(tū)。房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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