OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责(zé)人也表示(shì)，近期(qī)已同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委(wěi)也高度关注(z迪卡侬属于什么档次，迪卡侬哪个国家的牌子hù)。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士表(biǎo)示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市(shì)场(chǎng)波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价(jià)值，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技的事件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇(yù)突发事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场价格出(chū)现波动。”一位业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在上述(shù)人士看(kàn)来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二(èr)级市场价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一(yī)定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一(yī)位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执行董事高如星对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流没有造成(chéng)大(dà)的(de)影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产就回调(diào)不少了，这(zhè)就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施(shī)资产张(zhāng)润大厦的(de)重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的张江光大园项目(mù)出租(zū)率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级(jí)市场价格出现(xiàn)回(huí)落。在(zài)随后召开的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了一定提(tí)振，二级(jí)市(shì)场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的(de)线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方(fāng)的(de)广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目(mù)的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间即(jí)奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟通和核(hé)实工作，并同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重(zhòng)视(shì)，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责(zé)人(rén)介(jiè)绍(shào)说(shuō)，目前(qián)储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租(zū)赁意向面积超过了(le)2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为实际租(zū)户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些重要租户(hù)。虽然(rán)收(shōu)了三(sān)个月履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但(dàn)本着(zhe)对首(shǒu)批扩募(mù)、对市(shì)场负责(zé)的态度，我(wǒ)们(men)肯定要(yào)全力迪卡侬属于什么档次，迪卡侬哪个国家的牌子与时间(jiān)赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区(qū)域的张江光大园项目一季(jì)度末也有(yǒu)将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人(rén)解释(shì)，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以(yǐ)来(lái)都坚(jiān)持(chí)以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这(zhè)边也(yě)作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入(rù)了一(yī)些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另(lìng)外(wài)，张润大(dà)厦和(hé)张(zhāng)江光大园项目(mù)在给租(zū)户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园单层以一(yī)千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自(zì)身(shēn)也会(huì)有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我们在资(zī)源共享(xiǎng)和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人(rén)表(biǎo)示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江高科目前在(zài)管资产约(yuē)五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些其他在(zài)开发的储备项目(mù)，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们(men)实(shí)现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十年(nián)建设发(fā)展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心(xīn)排(pái)除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的(de)信心。”

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