文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的(de)别建了(le)，不能把包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对(duì)购房老百姓的(de)最(zuì)大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售(shòu)制度？预(yù)售(shòu)制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世(shì)界不(bù)少(shǎo)国家存在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得(dé)政府批(pī)准后才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而(ér)是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产(chǎn)回(huí)归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和(hé)居住(zhù)属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取(q硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子ǔ)消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在(zài)国务院发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大(dà)多数居(jū)民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新(xīn)的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业(yè)务(wù)的(de)经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商(shāng)在预(yù)售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化(huà)的(de)住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商(shāng)卖期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为(wèi)。区(qū)别于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿(ná)到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地产市(shì)场快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内地房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低(dī)，居民投(tóu)资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子(miàn)效应愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行(xíng)承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的(de)建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或(huò)者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产大开发(fā)时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官方数据(jù)，2021年(nián)美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房(fáng)设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会(huì)在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必(bì)须完成定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么(me)是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节(jié)点一(yī)般(bān)为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当(dāng)前房地(dì)产到了(le)政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的(de)房企包括民(mín)营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签(qiān)订合同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介入(rù)，为房屋(wū)重大(dà)延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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