文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地(dì)明(míng)确表态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预(yù)售制(zhì)、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来(lái)的(de)？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了(le)商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗trong>1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋(wū)或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多(duō)年(nián)经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对(duì)于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一(yī)个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制(zhì)造(zào)商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付款”的(de)销售(shòu)模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动了(le)中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时(shí)推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分(fēn)配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的(de)福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关(guān)的(de)信(xìn)贷政策(cè)，支(zhī)持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房(fáng)过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行(xíng)贷(dài)款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照(zhào)工程进度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期(qī)房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售(shòu)面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地(dì)产行业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确(què)规定了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如(rú)何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了(le)资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者(zhě)预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般设(shè)有定金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过(guò)程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查(chá)后发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取(qǔ)按(àn)工期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付(fù)，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会(huì)在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过(guò)程中(zhōng)，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行(xíng)专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一(yī)的(de)选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付(fù)及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定，要衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设(shè)有关(guān)。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支(zhī)持(chí)力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全(quán)权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后(hòu)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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