5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的(de)机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股(gǔ)票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却(què)断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股比例(lì)也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的(de)趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房(f年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停áng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四(sì)线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过(guò)去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股价(jià)上涨的(de)达到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从该(gāi)股的基(jī)本(běn)面来看，上(shàng)实发展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为(wèi)房地(dì)产开发(fā)与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基(jī)金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的(de)业绩(jì)势头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也(yě)是连续第三个(gè)季(jì)度(dù)他(tā)有的(de)两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分析：“经(j年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停īng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前(qián)房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营(yíng)能力(lì)的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司(sī)也(yě)是更有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修(xiū)复(fù)更明显。中(zhōng)特估的(de)角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续(xù)提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于(yú)调(diào)整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产(chǎn)的(de)复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市(shì)场从四月份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外(wài)，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不(bù)太(tài)乐观。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第(dì)三(sān)季(jì)度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本(běn)面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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