<关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些/p>

　　近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)目前(qián)已(yǐ)包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比(bǐ)例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责(zé)人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基(jī)金年度(dù)可分配金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要求(qiú)，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的(de)固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市(shì)场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股(gǔ)票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资(zī)收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于(yú)吸(xī)引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对(duì)经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的分红金额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前(qián)提是本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产(chǎn)类型，持(chí)有产权(quán)类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了(le)利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的公募(mù)RE关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些ITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的(de)类型(xíng关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些)。

　　中航(háng)基金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的(de)二(èr)级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分派(pài)率(lǜ)相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责(zé)人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资产(chǎn)的估值(zhí)上(shàng)，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高低(dī)，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分(fēn)派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年(nián)的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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