万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意(yì)外走红，让(ràng)这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么生肖，两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么修辞手法zhái)拍卖(mài)。可问(wèn)题是(shì)，这(zhè)些房子(zi)早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示(shì)，上(shàng)述不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主体是(shì)中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置的(de)是对(duì)北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么生肖，两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么修辞手法的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权(quán)本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债的(de)故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被(bèi)精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这(zhè)些业主确(què)实已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民(mín)事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封(fēng)的(de)可(kě)以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同(tóng)时可(kě)以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方(fāng)式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的(de)，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选(xuǎn)择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国(guó)金谷国(guó)际信(xìn)托(tuō)有限(xiàn)责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民(mín)知(zhī)名(míng)度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的(de)第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰(lán)运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出(chū)其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观(g两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么生肖，两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么修辞手法uān)澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它(tā)远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最(zuì)终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人士(shì)，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房(fáng)，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的(de)估值(zhí)一直(zhí)没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记(jì)录(lù)。质(zhì)权(quán)人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸免于(yú)难(nán)。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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