文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房(fáng)和城乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国(guó)家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付(fù)剩余(yú)全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严(yán)格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务(wù)院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

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　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地(dì)版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分(fēn)期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了(le)核心(xīn)的住房供(gōng)不应(yīng)求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产(chǎn)开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划(huà)经济(jì)下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民(mín)银(yín)行等多(duō)方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预(yù)先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年(nián)对(duì)中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)稳(wěn)步发(fā)展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了(le)居(jū)民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步，数十(shí)年时间走(zǒu)完(wán)发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发(fā)布的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均住(zhù)房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房(fáng)地(dì)产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的(de)购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立(lì)的合(hé)同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价(jià)计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继(jì)续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环(huán)高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验(yàn)验收(shōu)后才(cái)能(néng)交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构(gòu)或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行(xí切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天ng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程(c切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天héng)中随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象。交付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。