5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方(fāng)和(hé)华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的(de)总(zǒng)份额均较4月(y谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别uè)28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还(hái)需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按(àn)照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等类(lèi)似的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑是(shì)供给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了更(gèng)大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具(jù)名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售(shòu)面积很(hěn)难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿(yì)元。中国(guó)存量(liàng)有(yǒ谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别u)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不(bù)代(dài)表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营(yíng)业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有对其(qí)布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说估(gū)值的修(xiū)复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对较低(dī)，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一(yī)思路(lù)的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展、滨(bīn)江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公司也(yě)是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三(sān)年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复(fù)苏(sū)过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都(dōu)等(děng)极个别(bié)城(chéng)市四(sì)月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库(kù)存压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及(jí)其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别