文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房(fáng)老百姓(xìng)的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来(lái)的(de)？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程进(jìn)度在(zài)完全交房(fáng)前(qián)进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资(zī)金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期(qī)三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新(xīn)的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的(de)经验(yàn)，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了(le)制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成为(wèi)当时(shí)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心(xīn)的(de)住房(fáng)供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济(jì)下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供(gōng)应速(sù)度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国(guó)香港的(de)按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商(shāng)而(ér)言，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式(shì)，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数十年时(shí)间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一(yī)。从房地产融(róng)资(zī)存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银(yín)行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据(jù)我们的(de)《中国住房市值测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大(dà)于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自(zì)汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市身信用(yòng)和购(gòu)房(fáng)者(zhě)对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的？实际(j汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市ì)上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分(fēn)房(fáng)款在房(fáng)屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资(zī)金由第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各(gè)环节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的(de)部(bù)分较(jiào)难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的(de)检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)极为严格(gé)，资(zī)金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开发商(shāng)，即(jí)资金在(zài)进入(rù)开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目(mù)前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的(de)部(bù)分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门(mén)项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房(fáng)付(fù)款流程(chéng)做了(le)统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供(gōng)在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门的(de)项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型(xíng)需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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