饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了(le)关(guān)于规(guī)范房地产经纪服务的(de)意见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部分(fēn)房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构存在利(lì)用房源客源优(yōu)势收取过高(gāo)费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客(kè)户(hù)个人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住(zhù)房政策(cè)研究(jiū)中心(xīn)首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额(é)不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本(běn)较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的(de)专业性，居民(mín)往(wǎng)往通(tōng)过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信息不对(duì)称等问题(tí)，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而(ér)且这(zhè)些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市(shì)场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调(diào)控的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题(tí)成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最(zuì)多的一个(gè)话题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管(guǎn)的(de)重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低(dī)的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率计(jì)算，一(yī)套(tào)1000万(wàn)元的(de)房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的(de)最(zuì)早依据(jù)是1995年国(guó)家计委建设(shè)部(bù)下发(fā)的(de)《关于房地(dì)产中介服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.钟南山为什么被说成钟百亿5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的(de)精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪(jì)服务收费多少由(yóu)各中介机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并(bìng)未明(míng)确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过(guò)程中(zhōng)对(duì)收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结(jié)合(hé)房屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综合(hé)计(jì)算(suàn)出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构应当(dāng)在经营(yíng)门(mén)店、网站、客(kè)户端等场所或渠道(dào)，公示服务(wù)项目、服务(wù)内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不(bù)得(dé)混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本(běn)服(fú)务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服(fú)务项目(mù)和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事人出具(jù)收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建设部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监(jiān)管部门会同有关(guān)部门依法查处不(bù)按(àn)规(guī)定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入(rù)国家企(qǐ)业信(xìn)用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的(de)中介费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打击(jī)收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部门(mén)提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具(jù)体认定其中(zhōng)的(de)细则(zé)，还需要(yào)看各城市落地执(zhí)行(xíng)情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同(tóng)税费等(děng)都可能对(duì)交(jiāo)易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在(zài)二(èr)手房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上(shàng)下家各支付一半的中介(jiè)费，但在(zài)一些热点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样(yàng)的情形，因部分购房(fáng)者处于(yú)弱势地位，从(cóng)而会出(chū)现中介(jiè)费及税(shuì)费均(jūn)由购(gòu)房者来(lái)承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意承担中(zhōng)钟南山为什么被说成钟百亿介(jiè)费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会(huì)利用其(qí)支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收(shōu)取费用，而这部(bù)分费用，房东(dōng)往往会将其(qí)转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于(yú)提高(gāo)交(jiāo)易中(zhōng)操作(zuò)的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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