饱(bǎo)受争议(yì)的二手(shǒu)房交易(yì)中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监(jiān)管总(zǒng)局(jú)联合发布了关于(yú)规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构存(cún)在利用房(fáng)源(yuán)客源优势收取(qǔ)过(guò)高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)、滥用(yòng)客户个人(rén)信息等(děng)问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基(jī)于(yú)上述背景(jǐng)，两部门(mén)从加强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明(míng)确(què)经纪服务内(nèi)容、合理确(què)定经(jīng)纪服(fú)务收费、严(yán)格实行(xíng)明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住(zhù)房政策研究中心首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买房对居(jū)民(mín)来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交(jiāo)易(yì)周期(qī)较长，具有非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的(de)收费夹带其(qí)中，如收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些服务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程(chéng)中(zhōng)存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作(zuò)的(de)意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务行业关注最(zuì)多的一个(gè)话(huà)题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关(guān)部门主要监管的重(zhòng)点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪服电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗务收(shōu)费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金(jīn)额(é)不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价(jià)。引导由交易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪(jì)服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其(qí)中(zhōng)第(dì)六(liù)条规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北(běi)京市执行的2014年(nián)更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收(shōu)费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当(dāng)前北京(jīng)二手房中介费(fèi)上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房(fáng)地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经(jīng)纪(jì)服务收费多(duō)少由各中介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当(dāng)前并(bìng)未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需(xū)在(zài)服务过程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机(jī)构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合(hé)适的(de)中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服务(wù)内容(róng)和收(shōu)费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的(de)基本服(fú)务和延伸服(fú)务，应当分(fēn)别明确(què)服务项目和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易(yì)当(dāng)事人(rén)出具收费(fèi)清(qīng)单，列(liè)明收费标准、收(shōu)费(fèi)金(jīn)额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高于市(shì)场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)等部门(mén)采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法查(chá)处不按(àn)规(guī)定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对(duì)房(fáng)地产经纪机(jī)构相关违法违规信(xìn)息，市(shì)场监管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建部发(fā)文鼓励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业，打击(jī)收费过高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在(zài)合(hé)理范围(wéi)内(nèi)，加上经纪(jì)服(fú)务费用对(duì)市场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由(yóu)于(yú)当前(qián)两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何(hé)具体认定其中的(de)细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪(jì)服务(wù)领域(yù)的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等(děng)都可(kě)能对(duì)交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪(jì)服务行业(yè)的专业性提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半(bàn)的中介费，但在(zài)一(yī)些热(rè)点城市的二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形，因部分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介费(fèi)及税费均(jūn)由(yóu)购房(fáng)者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利(lì)用其支(zhī)配地位，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部(bù)分费用，房(fáng)东往往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实际(jì)上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易(yì)中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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