一(yī)线城(chéng)市，也(yě)不端(duān)着了。

　　昨天，深圳取消二手房(fáng)指导价的消(xiāo)息在房产圈刷屏(píng)了。

　　这条消息为什么这么重要(yào)？首(shǒu)先二手房指导价(jià)被(bèi)称为(wèi)“核弹级”政策(cè)，其次深圳(zhèn)几乎是最后(hòu)一个还在(zài)“认真”实施这条政(zhèng)策(cè)的城(chéng)市(shì)，最后(hòu)深圳是房价前三的核心城(chéng)市。所以(yǐ)，深圳的(de)一(yī)举(jǔ)一动都具(jù)有(yǒu)风向标意义。

　　有分(fēn)析人士指出，深(shēn)圳二手(shǒu)房指导价(jià)如果取(qǔ)消，首先有(yǒu)利于深(shēn)圳二(èr)手(shǒu)房回(huí)暖(nuǎn)，然后二手房(fáng)回暖有利(lì)于深圳(zhèn)楼市总体(tǐ)回暖，最后深圳楼市回暖有利于全国楼市回(huí)暖....

　　看(kàn)吧，这妥妥的(de)“蝴(hú)蝶效应(yīng)”。

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　　“核弹(dàn)调(diào)控”退出？

　　昨天(tiān)，深圳疯传“二手(shǒu)房指(zhǐ)导价(jià)”正式结束(shù)。传言称：二手房贷(dài)款不按官方参考(kǎo)价（指导价），银行核定房价以(yǐ)网签备案价和评估价(jià)孰低为(wèi)准。

　　自此，参考价真正(zhèng)变成了(le)“参考价”。

　　目(mù)前没有(yǒu)看(kàn)到官(guān)方文件。据证(zhèng)券时报(bào)21日消息，目前深圳多家大行表示(shì)“尚(shàng)未接到正(zhèng)式通知，目前仍按参考价办理按揭”。所以还需要(yào)持(chí)续的关(guān)注(zhù)。

　　易居(jū)研究院研究总监严跃进认(rèn)为，本(běn)次(cì)政策大概率为真，更(gèng)多体(tǐ)现为银行贷款(kuǎn)等领域按照新的(de)规则进行，但不会出台(tái)正式(shì)文件。

　　有时候，有些(xiē)事情(qíng)，是不(bù)用(yòng)发(fā)文(wén)件的。毕(bì)竟(jìng)可以“窗口指(zhǐ)导”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳楼市(shì)二手房指导价横空出世。当时(shí)，深圳一口气(qì)公布了全市(shì)3595个小(xiǎo)区的(de)参考价，很多南山、福田、宝安中心区的高价盘，直接按照当(dāng)时的市场价打了5折、6折(zhé)来“指导”，银行只能按照(zhào)指导价(jià)来(lái)计算首付(fù)、发(fā)放贷款。

　　当时(shí)大家还不(bù)觉得厉害，但(dàn)经历(lì)了这(zhè)两(liǎng)年的痛(tòng)苦，才深知为(wèi)啥叫做——“核(hé)弹级(jí)”。

　　举个例子(zi)，市场价1000万的(de)房子，如果(guǒ)不“指导”，可(kě)以首付(fù)3成即300万；如(rú)果指导价打七折即700万，那么(me)首(shǒu)付3成(chéng)210万，加上需要全款支(zhī)付的部(bù)分，实际首(shǒu)付去到了(le)510万，相当于首付5成了（多给210万(wàn)首付）。这直接让大(dà)批量买家(jiā)，失去了(le)购(gòu)房能力，相当于强势(shì)“降杠杆(gān)”。

　　自深圳推行二(èr)手(shǒu)房(fáng)参(cān)考价以后，东莞、宁(níng)波、成(chéng)都、三亚、西(xī)安(ān)、合(hé)肥(féi)、广州等10多个城市陆续(xù)跟进(jìn)。事实也确实证明(míng)了，这(zhè)条政(zhèng)策的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据(jù)安居客的统计，实(shí)施二手房指导价的(de)10个城市，有8个挂(guà)牌价降了。

　　2022年受到疫情的影响，二手(shǒu)房更是(shì)惨不忍(rěn)睹(dǔ)。以2022年(nián)12月数(shù)据(jù)为例，全(quán)国(guó)70个(gè)大中城市房价只有6个(gè)同比(bǐ)上涨，其他的泥(ní)沙(shā)俱下。

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　　深圳(zhèn)，有人付出(chū)了沉重代价(jià)

　　据深(shēn)圳乐有家研究(jiū)中心数据显(xiǎn)示：成(chéng)交量上，二手房(fáng)指导价(jià)出台当年，深圳二手(shǒu)住宅(zhái)成(chéng)交量(liàng)同比下滑57％。2022年继续腰斩，成(chéng)交(jiāo)量同比下(xià)滑47％，全年(nián)成交(jiāo)量仅2.2万套，创近二十年最低记(jì)录，相较2020市(shì)场高峰缩水近八(bā)成。

　　价格(gé)方面，与二手房指导价发布(bù)当月相比，如今二手房挂牌价低于(yú)及(jí)接近参(cān)考价(jià)的房(fáng)源占(zhàn)比大(dà)幅增加。2023年一季(jì)度，深圳(zhèn)各(gè)区二手房成交TOP10小区(qū)中(zhōng)，过半成(chéng)交价低(dī)于参考(kǎo)价。

　　只有真实经历(lì)其中(zhōng)的人(rén)，才能深切(qiè)的感知其威力。

　　深圳房东(dōng)，斩(zhǎn)仓(cāng)的新(xīn)闻不绝于(yú)耳。

　　据说一(yī)位码(mǎ)农三年前高杠杆买(mǎi)了(le)2套(tào)华(huá)润城，月供12万，最终亏损1000万破产。据媒(méi)体(tǐ)推(tuī)测，如果案例属实，买家的实际购(gòu)房成本(běn)高达20万/平，目前价(jià)格跌至14万/平，叠(dié)加这三年的(de)房贷和持(chí)有成本，差不多亏损超千万(wàn)。

　　深圳一大批人这两(liǎng)年感受到了太多“心酸”。二(èr)手房(fáng)成交量创(chuàng)下多(duō)年(nián)新低，学(xué)区房神(shén)话不再(zài)，房(fáng)产中介(jiè)的日子难过，投资客挥(huī)泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年(nián)以来，实(shí)施(shī)了(le)二手房指导价的城市陆陆续续低调(diào)退(tuì)出，目(mù)前只有深圳还(hái)是最后(hòu)的“堡垒(lěi)”。

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　　“风向标(biāo)”意义明显

　　最近(jìn)一线城市也不端着(zhe)了(le)。

　　近日，北京(jīng)在房山区试点多子(zi)女(nǚ)家(jiā)庭和职住平衡家庭购(gòu)房(fáng)支持政(zhèng)策。上海也考虑予以多孩家庭在新(xīn)房计分制度(dù)政策上的支持。

　　从最(zuì)新公布的(de)3月份(fèn)70个大(dà)中城市商品(pǐn)住宅销售价格(gé)变动情况(kuàng)来(lái)看(kàn)，广州、深圳的新(xīn)房、二(èr)手房价格(gé)仍然是同(tóng)比去年依然是下降的。

　　北京、上海已经同(tóng)比增长了，其他二线城市如(rú)杭州、成(chéng)都、南(nán)京、合肥(féi)等城(chéng)市价格(gé)都(dōu)是(shì)同(tóng)比上涨的。

　　广州、深圳能不(bù)急吗？

　　事实上，上面可能更急。3月份，两部门联合发(fā)文，全面推动二手(shǒu)房“带押过户”全国实施，这是一(yī)条被广(guǎng)泛好评的(de)新政。对于(yú)激活二手房交易(yì)，具有定海神针般的作用。

　　住(zhù)建部部长倪虹近(jìn)日(rì)更(gèng)是指出(chū)：建筑业、房地(dì)产企(qǐ)业(yè)要发(fā)挥国民(mín)经济“顶梁柱”“压(yā)write的过去分词怎么用，write的过去分词英语舱石(shí)”作用。回归(guī)到(dào)常识，从字面(miàn)理解一下(xià)这两个词(cí)，意思就是——顶梁柱如(rú)果不行了(le)，上面不就塌了嘛？压舱石如(rú)果压不住，小(xiǎo)船不就(jiù)翻了？

　　也(yě)许，今年(nián)扶(fú)持楼市的政(zhèng)策，还(hái)有一大波正在路(lù)上...

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