一(yī)线城(chéng)市，也(yě)不端着了(le)。

　　昨天，深圳取消二手(shǒu)房指导价的消息(xī)在房产圈刷屏了。

　　这条消息为什么这么重要？首先(xiān)二(èr)手房指导价被称为“核弹级(jí)”政(zhèng)策，其次(cì)深圳几乎是(shì)最后一个还在“认(rèn)真”实(shí)施这条政(zhèng)策的城市，最后深圳是(shì)房价(jià)前(qián)三的核(hé)心城市。所(suǒ)以，深圳的一举一动都具有风向标意义。

　　有(yǒu)分(fēn)析(xī)人士指出，深圳二手房指导价如(rú)果取消，首先有利于深(shēn)圳二手房回暖，然后(hòu)二手房回暖有利于深圳(zhèn)楼(lóu)市总体(tǐ)回暖，最(zuì)后深圳楼市回暖有(yǒu)利于全国(guó)楼市回暖....

　　看吧(ba)，这妥妥的“蝴蝶(dié)效应(yīng)”。

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　　“核弹调控”退出(chū)？

　　昨天，深圳疯传(chuán)“二手房指导(dǎo)价”正式结束。传(chuán)言称：二手房贷(dài)款不按官方参考(kǎo)价（指导价），银(yín)行核定(dìng)房(fáng)价(jià)以网签备(bèi)案价和评估价孰低为准。

　　自此，参考价真正变成了(le)“参考价”。

　　目(mù)前没(méi)有看到(dào)官方(fāng)文件。据证券时报21日消息(xī)，目前深圳(zhèn)多家大行表示“尚未(wèi)接到正式通知，目前仍(réng)按参考价办理按揭”。所(suǒ)以还需要持续的关注(zhù)。

　　易居(jū)研究(jiū)院(yuàn)研(yán)究总监严(yán)跃进认为，本次政策大概率为真，更多(duō)体(tǐ)现为银行贷款等(děng)领域(yù)按照新的规(guī)则进(jìn)行，但(dàn)不会出台正式文(wén)件。

　　有时(shí)候，有些事情，是不用(yòng)发文件的。毕竟可以“窗(chuāng)口指导”。

　　2021年(nián)2月8日，深圳楼市二手房指导价横空出世。当时，深圳一口气公布了全市3595个小区(qū)的(de)参考价，很(hěn)多南山(shān)、福(fú)田、宝安中心区(qū)的高价盘，直接按照(zhào)当(dāng)时(shí)的市场价打了5折、6折来“指导”，银(yín)行(xíng)只能按照指导(dǎo)价来(lái)计算首付、发放贷款。

　　当时大家还不觉得厉害(hài)，但经历了这两年的痛苦(kǔ)，才深(shēn)知为(wèi)啥叫做(zuò)——“核弹(dàn)级”。

　　举个例子，市(shì)场(chǎng)价(jià)1000万的房子，如果不“指导”，可以首(shǒu)付3成即300万(wàn)；如果(guǒ)指(zhǐ)导价打七折即(jí)700万(wàn)，那么首付(fù)3成210万，加上需(xū)要全(quán)款支付(fù)的部分，实际首付去到了510万，相当(dāng)于首(shǒu)付5成(chéng)了（多(duō)给210万首付）。这直接(jiē)让大批量买家，失去了购(gòu)房能力(lì)，相当于强势“降杠杆(gān)”。

　　自深圳推(tuī)行二手房参(cān)考(kǎo)价以(yǐ)后(hòu)，东(dōng)莞(guǎn)、宁波、成(chéng)都、三亚、西安、合(hé)肥、广州(zhōu)等10多个城市(shì)陆续跟进(jìn)。事实也确实证明了，这条(tiáo)政策的“核弹”级别(bié)。

　　2022年受到疫情的影响，二手房更(gèng)是惨(cǎn)不忍睹。以2022年(nián)12月(yuè)数(shù)据为例，全(quán)国(guó)70个大中城市(shì)房价(jià)只有6个同比上涨，其(qí)他的泥沙(shā)俱下。

　　2

　　深(shēn)圳，有(yǒu)人付出了沉重代价

　　据深(shēn)圳乐有家研究中心数(shù)据显示：成(chéng)交量上(shàng)，二(èr)手房(fáng)指(zhǐ)导(dǎo)价出(chū)台(tái)当年，深(shēn)圳二手住宅成交量同(tóng)比下滑57％。2022年继续腰斩，成(chéng)交(jiāo)量同比(bǐ)下滑47％，全年成交量仅2.2万套，创近二十年(nián)最低(dī)记录(lù)，相较2020市(shì)场高峰缩(suō)水(shuǐ)近八成。

　　价格方面，与(yǔ)二手房指导价发布当月(yuè)相比(bǐ)，如今(jīn)二手房挂牌价(jià)低于及接近参考价的(de)房源占(zhàn)比大幅增加(jiā)。2023年(nián)一季度，深(shēn)圳各区二手房成交TOP10小(xiǎo)区中，过半成交价低于参(cān)考价。

　　只有真实经历其中的人，才能深切的感知其威力。

　　深(shēn)圳房东，斩仓(cāng)的新闻不绝(jué)于耳。

　　据说一位码(mǎ)农三年前高(gāo)杠(gāng)杆买了(le)2套华润(rùn)城，月供(gōng)12万(wàn)，最终亏(kuī)损(sǔn)1000万破产。据媒(méi)体推测，如果案例属(shǔ)实(shí)，买(mǎi)家的实际购房(fáng)成本高达20万/平，目(mù)前价格跌至14万/平，叠加这三年的(de)房贷和持有成本，差不多(duō)亏(kuī)损超千万。

　　深圳(zhèn)一大批人这两(liǎng)年感(gǎn)受到(dào)了(le)太(tài)多“心酸”。二手房成交量创下多年(nián)新低，学区房神(shén)话不再，房产中介的日子(zi)难(nán)过，投资客挥泪斩仓(cāng)....

　　在稳楼市的基调下(xià)，2022年以来，实施了二手房指(zhǐ)导价的城市陆陆续续低调退(tuì)出，目前(qián)只有深圳(zhèn)还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显(xiǎn)

　　最近一线城市也不端着了。

　　近日(rì)，北(běi)京在房山区试点多子女(nǚ)家庭和职住平衡家庭购(gòu)房支持政策(cè)。上(shàng)海也考(kǎo)虑(lǜ)予以多孩家庭在新房计分(fēn)制度政策上(shàng)的(de)支持。

　　从(cóng)最新(xīn)公布的3月份(fèn)70个大中(zhōng)城市商(shāng)品住宅销售价格变动情况来看(kàn)，广州、深圳的新房、二(èr)手房价格(gé)仍然是同比去年依然(rán)是下降(jiàng)的。

　　北京、上海(hǎi)已经(jīng)同比增(zēng)长了(le)，其他二线城市(shì)如杭州、成(chéng)都(dōu)、南(nán)京(jīng)、合肥等(děng)城市价格都是同比(bǐ)上涨的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事实(shí)上，上面可能更(gèng)急(jí)。3月份，两部(bù)门(mén)联合(hé)发(fā)文(wén)，全面推动二手房“带(dài)押过(guò)户”全国实施，这是一条被(bèi)广泛好评的新(xīn)政。对(duì)于激(jī)活二手房交易，具有(yǒu)定(dìng)海神(shén)针(zhēn)般(bān)的作(zuò)用。

　　住建部部长倪(ní)虹近日更(gèng)是指出：建(jiàn)筑业、房地产企业要发挥国民(mín)经济“顶梁(liáng)柱”“压(yā)舱石”作用。回归到(dào)常识(shí)，从字面理解一下这两个(gè)词，意思就是——顶梁(liáng)柱如果不行了(le)，上面不就塌了嘛？压舱(cāng)石(shí)如果压不(bù)住，小船不就翻了(le)？

　　也许(xǔ)，今(jīn)年扶持楼市的政策，还有一大波正在路上...

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