万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债(zhài)务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些(xiē)房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正(zhèng)斥巨(jù)资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可(kě)能(néng)没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的(de)处置(zhì)主体是中国信(xìn)达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北(běi)京市(shì)分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公(gōng)司(sī)是(shì)共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去(qù)了(le)的，是(shì)有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的(de)业主基(jī)本都(dōu)是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户(hù)手续的(de)，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联(lián)合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于(yú)商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的(de)购买房屋并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建设(shè)工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价(jià)款(kuǎn)的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追倒装句是什么意思举例 语文，倒装句是什么意思举例捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开(kāi)发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟(gē倒装句是什么意思举例 语文，倒装句是什么意思举例n)着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将转型的(de)目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计倒装句是什么意思举例 语文，倒装句是什么意思举例花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国(guó)际(jì)信(xìn)托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得(dé)到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖(lài)的(de)情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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