导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实(shí)情(qíng)况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披(pī)露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公(gōng)布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的(de)近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代(dài)下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数(shù)据(jù)有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇居(jū)民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　一般一个家庭一个月用多少吨水，一吨水多少钱alt="中国户均(jūn)几套房？| 民(mín)生(shēng)·周(zhōu)君芝团队(duì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161806597.png">

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二手房(fáng)都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为(wèi)过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市(shì)场供不(bù)应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然(rán)有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑(zhù)结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活(huó)需(xū)求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数(shù)，需要(yào)住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们(men)测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的(de)占(zhàn)比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会(huì)因(yīn)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二(èr)手房(fáng)。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业(yè)管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随(suí)着经济(jì)发展水平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际(jì)值(zhí)可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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