导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文(wén)试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因(yīn)素(sù)密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数量有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民(mín)的(de)居住(zhù)水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才(cái)是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人(rén)口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际(jì)上会(huì)占(zhàn)据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套(tào)房(fáng)，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结(化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准jié)构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐患大(dà)等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的(de)话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公摊面化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准(miàn)积(jī)后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局(jú)限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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