近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和(hé)本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在选择(zé)投资(zī)标的(de)时应(yīng)了解(jiě)资产类(lèi)型和(hé)分红的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高(gāo)比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文件，结(jié)合行业及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持(chí)有人实际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值(zhí)部分(fēn)不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面临(lín)极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不(bù)同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分配金(jīn)额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具(jù)备更高(gāo)的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回(huí)本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投资者(zhě)注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现(xiàn)象，投(tóu)资特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年(nián)报(bào)指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)；可(kě)供分配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股(gǔ)债市(shì)场独水浒传史进的主要事迹概括，水浒传史进的主要事迹有哪些立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关(guān)注内部收益(yì)率的(de)高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市(shì)场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的(de)个券(quàn)。水浒传史进的主要事迹概括，水浒传史进的主要事迹有哪些p>

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可(kě)供分配金额(é)预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预(yù)测(cè)进(jìn)行比较分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济(jì)及(jí)市(shì)场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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