饱受争议(yì)的二(èr)手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总局联(lián)合发布了关于(yú)规(guī)范房(fáng)地产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势(shì)收(shōu)取过(guò)高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥(làn)用(yòng)客户个人信(xìn)息等(děng)问题，加重交易当事(shì)人(rén)负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实(shí)行明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟(wěi)称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一(yī)二(èr)线城市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交依赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地(dì)产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研(yán)究中(zhōng)心首席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的(de)专业性，居民往往通过(guò)中介来(lái)完成。但很多中介利用(yòng)信息(xī)不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些(xiē)服(fú)务(wù)事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经(jīng)纪(jì)服务在(zài)内的(de)相关(guān)市场交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行(xíng)规(guī)范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地(dì)产市(shì)场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成(chéng)监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪服(fú)务行业关注(zhù)最多的一(yī)个话题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的(de)中介费。以北京(jīng)某房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的(de)服务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构(gòu)要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低(dī)的原(yuán)则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方(fāng)共(gòng)同承担经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标(biāo)准的(de)最(zuì)早依据是1995年国(guó)家(jiā)计(jì)委建设(shè)部下(xià)发的(de)《关于房地(dì)产中介服务(wù)收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了前北京(jīng)市执行的(de)2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京二(èr)手房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)多(duō)少由各中(zhōng)介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费(fèi)率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出(chū)合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)应当在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内(nèi)容和(hé)收费标准，不(bù)得(dé)混合标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标(biāo)准。房(fáng)地(dì)产经纪几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了机构收费(fèi)前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列(liè)明收(shōu)费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市(shì)场(chǎng)平均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设部门将会同(tóng)市(shì)场监管等部(bù)门采取(qǔ)约谈(tán)等综合(hé)措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同(tóng)有(yǒu)关部(bù)门依法查处(chù)不按(àn)规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机(jī)构(gòu)相(xiāng)关违法违(wéi)规(guī)信息(xī)，市场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经(jīng)理(lǐ)郑叔(shū)伦(lún)称，住(zhù)建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加上经纪服(fú)务费用对(duì)市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于(yú)二手房很多房源在(zài)产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可(kě)能(néng)对(duì)交易产生影(yǐng)响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专业性(xìng)提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过(guò)程中，原(yuán)本应(yīng)该由上下(xià)家各支付一(yī)半的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样(yàng)的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通(tōng)过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定(dìng)俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中介公司(sī)将其视为向(xiàng)购房者单边(biān)收费的行为。部(bù)分(fēn)中介(jiè)公司可能会(huì)利用(yòng)其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次(cì)向房东收取费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当于(yú)变相推(tuī)高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度(dù)，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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