文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代(dài)步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助(zhù)于(yú)落实中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下(xià)：商品房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要(yào)严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中国住(zhù)房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实(shí)施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三(sān)好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发(fā)展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置(zhì)业(yè)有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于(yú)商品(pǐn)流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中(zhōng)国香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市(shì)发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全(quán)部(bù)支付，还要(yào)证明(míng)自身(shēn)有资金(jīn)等能(néng)力把(bǎ)项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目(mù)完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪九十(shí)年代(dài)，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无(wú)疑(yí)是对(duì)内地房(fáng)地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国(guó)人民(mín)银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案(àn)登(dēng)记(jì)和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一(yī)次(cì)性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银(yín)行贷(dài)款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了(le)全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达(dá)国(guó)家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地(dì)商品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占(zhàn)总销(xiāo)售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)历经二(èr)十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行(xíng)到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地(dì)经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资占固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通(tōng)道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波(bō)动或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的(de)《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规(guī)定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全(quán)国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市(shì)则(zé)按(àn)照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供(gōng)一定(dìng)的(de)保(bǎo)修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三(sān)方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过(guò)申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按(àn)工程进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期(qī)以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭贷(dài)大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企款机制，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发(fā)商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全(quán)权(quán)负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时(shí)代(dài)，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企