万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被(bèi)全国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息(xī)，难怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1<一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗/p>

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目的(de)处置主体(tǐ)是中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共同债务人(rén)。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出(chū)售”的(de)状态(tài)呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子(zi)根本(一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗běn)没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的报道证实(shí)了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的(de)业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达(dá)申(shēn)请不良债权(quán)转让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司(sī)成为(wèi)了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规模(mó)，也(yě)没有(yǒu)很高(gāo)的(de)国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引了不少知(zhī)名(míng)人士，如(rú)知名(míng)演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的(de)房(fáng)，拿北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐(lè)部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安(ān)的(de)估值一(yī)直(zhí)没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押(yā)陆续(xù)质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗chí)续(xù)质(zhì)押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)，北(běi)京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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