导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其(qí)中每户(hù)持有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商(s虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么hāng)品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目(mù)前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人口(kǒu)的(de)近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责(zé)人(rén)对外(wài)披(pī)露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的(de)城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业(yè)楼(虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么lóu)、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的(de)住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城(chéng)镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品住(zh虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么ù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购(gòu)买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着(zhe)中国(guó)地产存(cún)量供(gōng)给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余(yú)住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居(jū)民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南(nán)京(jīng)工(gōng)作的(de)流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进城和(hé)老(lǎo)旧小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的(de)一(yī)半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，资(zī)源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租(zū)房(fáng)，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求(qiú)美好、宜(yí)居(jū)生活的(de)环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改(gǎi)善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在(zài)不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经(jīng)济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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