导读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国房地(dì)产市(shì)场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入(rù)，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下(xià)房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质(zhì)量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心(xīn)，中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国(guó)自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国(guó)存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的(de)期房销售(shòu)，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会(huì)在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗tào)房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平(píng)，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套(tào)房(fáng)，未来地(dì)产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块(kuài)的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会(huì)进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)未来(lái)将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的(de)是人，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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