饱(bǎo)受争议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部(bù)门(mén)的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局联(lián)合发布了关于规范房地产经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房(fáng)源客(kè)源(yuán)优(yōu)势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户(hù)个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害(hài)其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从(cóng)加强从业主体管(guǎn)理、明确(què)经(jīng)纪服(fú)务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格实行明(míng)码标价等(děng)十方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交依赖中介居(jū)间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对(duì)居民(mín)来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周期(qī)较(jiào)长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等(děng)问题(tí)，将非必要(yào)的(de)收费夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造(zào)成额外的负(fù)担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内(nèi)的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市(shì)场管理和调(diào)控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来(lái)对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业关(guān)注最多的(de)一个话题，便(biàn)是房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对(duì)房地(dì)产经纪服(fú)务收(shōu)费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程中，部分(fēn)价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。触动的意思解释，颇受触动的意思以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费标(biāo)准的最(zuì)早依据是1995年国家计委(wěi)建设部(bù)下发(fā)的《关于房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收(shōu)费标准，即根据(jù)这(zhè)样的规定：“少数特别复杂(zá)的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各方协(xié)商同意，可(kě)在规定的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放(fàng)权”的(de)精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中(zhōng)介(jiè)服务等57个(gè)政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实际收取费用过程(chéng)中，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收取过(guò)程(chéng)中，会(huì)结合房屋价(jià)值及工资标准，综合(hé)计(jì)算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示(shì)服(fú)务(wù)项(xiàng)目(mù)、服务内容(róng)和收(shōu)费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应(yīng)当(dāng)分别明确服(fú)务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易当(dāng)事(shì)人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地(dì)产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等部(bù)门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查(chá)处不(bù)按规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)等违反价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机(jī)构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门(mén)要(yào)依法依(yī)规纳(nà)入(rù)国家(jiā)企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的(de)中介费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要还是规(guī)范(fàn)行(xíng)业，打击收(shōu)费(fèi)过(g触动的意思解释，颇受触动的意思uò)高的(de)经纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本(běn)来(lái)收费就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合(hé)理范(fàn)围内，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用对市场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执(zhí)行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健康发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费等都可能(néng)对(duì)交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪(jì)服务(wù)行业的专(zhuān)业(yè)性(xìng)提出更(gèng)高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各(gè)支(zhī)付一半的中介费，但在一些热(rè)点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会(huì)有这样的情形，因部(bù)分购房者处(chù)于弱势地位，从而(ér)会出(chū)现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购房者来承担(dān)。即使一些房东愿(yuàn)意(yì)承(chéng)担(dān)中介费(fèi)，这部(bù)分费(fèi)用也可能通过(guò)转嫁的(de)方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服(fú)务收(shōu)费的基(jī)础上，再次向房(fáng)东(dōng)收(shōu)取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上(shàng)相(xiāng)当于变相推高了(le)房价。两部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也有利于(yú)房价的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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