导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较发达(dá)国家还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数(shù)大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足流动人口的(de)租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近三成(chéng)鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别都是流动人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外(wài)的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房(fáng)地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是(shì)每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味(wèi)着住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日(rì)本(běn)的(de)住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流(liú)动(dòng)调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的(de)流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农民(mín)带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人口(kǒu)，所需要(yào)的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设(shè)施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生(shēng)活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中(zhōng)央经(jīng)济(jì)工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着(zhe)经济发(fā)展水平(píng)的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查(chá)的是人(rén)，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能(néng)超预期。

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