5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的(de)总份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出(chū)现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级(jí)市(shì)场(冀g是河北哪里的车牌chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者(zhě)衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大(dà)的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个(gè)股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构(gòu)的(de)务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发(fā)与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年(nián)，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度(dù)，其(qí)实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来(lái冀g是河北哪里的车牌)最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第(dì)三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的(de)开发资源和良好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估(gū)值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益(yì)于行(xíng)业集中度提升的(de)头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的(de)增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营房企不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复(fù)苏(sū)过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他(tā)基本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数(shù)的、做得(dé)比同行(xíng)好得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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