5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方(fāng)国(guó)企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持(chí)有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对于房地(dì)产的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四季报(大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还(hái)需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代(dài)，一二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额(é)，以及(jí)过快(kuài)上行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式(shì)，获得市(shì)占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细(xì)作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的(de)达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一的(de)上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地(dì)产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度(dù)的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要(yào)布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的(de)也(yě)是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对(duì)民(mín)营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来(lái)说估值的(de)修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对(duì)较低(dī)，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”