饱受争议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局(jú)联合发布了关于(yú)规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优(yōu)势收(shōu)取过高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容(róng快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了)、合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张大伟称，随(suí)着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调(diào)控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发商过渡(dù)到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带(dài)其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成(chéng)额外的负担(dān)，而且(qiě)这(zhè)些服务事(shì)项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易(yì)过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工(gōng)作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)行业关注(zhù)最多的一个(gè)话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易(yì)进行(xíng)规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计(jì)委(wěi)建设部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准，即(jí)根据(jù)这(zhè)样的(de)规(guī)定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少由各(gè)中(zhōng)介机(jī)构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当前并未明(míng)确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在(zài)服务过(guò)程中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构(gòu)在具(jù)体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合(hé)计算出合适(shì)的(de)中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提(tí)供的(de)基本服(fú)务和延伸服务(wù)，应当(dāng)分别(bié)明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机(jī)构收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列(liè)明(míng)收费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由当事(shì)人签字确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高(gāo)于市(shì)场平均水平的(de)房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合(hé)措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关(guān)部门依法(fǎ)查处(chù)不按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机(jī)构相关(guān)违(wéi)法违规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法依规纳(nà)入(rù)国家(jiā)企业信用信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业，打击收费过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收(shōu)费(fèi)就快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服(fú)务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部门提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文(wén)件而非规定，未来如何具(jù)体认定其中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各城市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，有利于(yú)行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二(èr)手房很多(duō)房源在(zài)产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不(bù)同税费等(děng)都可(kě)能对交易(yì)产生(shēng)影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)行业的专业(yè)性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下(xià)家各支付一半(bàn)的中介费快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了(fèi)，但在一些热(rè)点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情形，因部分购(gòu)房者(zhě)处于(yú)弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现中(zhōng)介(jiè)费及税费(fèi)均由购房者(zhě)来承担(dān)。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的(de)方式，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中(zhōng)介公司将其(qí)视(shì)为向(xiàng)购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公(gōng)司(sī)可能(néng)会利用其(qí)支配地(dì)位，在原先经纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推(tuī)高(gāo)了(le)房(fáng)价(jià)。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利(lì)于(yú)提(tí)高交易中操作的透明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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