文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代(dài)步(bù)入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关，解好(hǎo)这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获(huò)得政(zhèng)府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信(x军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次ìn)心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案(àn)研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五十年(nián)代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东(dōng)创办立信(xìn)置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了(le)制(zhì)造商的(de)资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心(xīn)的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等(děng)能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当(dāng)时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划经(jīng)济下的(de)福利分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调整(zhěng)形成契(qì)合(hé)中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工程(chéng)进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的(de)最(zuì)主要(yào)方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步(bù)，数(shù)十年时(shí)间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积(jī)的(de)比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计(jì)销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面(miàn)积(jī)违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同关(guān)系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此(cǐ)购(gòu)房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国(guó)并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金。而事实是(shì)，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那(nà)么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金(jīn)全(quán)部来自(zì)银行(xíng)，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国(guó)预(yù)售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严(yán)格，资(zī)金(jīn)也由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确(què)认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wè军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次i)规范期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日(rì)本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他(tā)预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银(yín)行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完(wán)工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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