5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南(nán)方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最(zuì)高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对(duì)比去年(nián)四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进入大(dà)分(fēn)化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行(xíng)的(de)房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代(dài)已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容(róng)易(yì)出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其第一(yī)季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个(gè)季(jì)度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的(de)机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地(dì)金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本(běn)在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能(néng)力，以此带(dài)来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地(dì)去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份额持(chí)续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产业(yè)内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份(fèn)开(kāi)始又在(zài)往下(xià)掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月(yuè)环(huán)比三(sān)月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市(足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务shì)场表现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面不断(duàn)地(dì)凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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