近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额(é)占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为(wèi)持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预(yù)期恢(huī)复(fù)，一方面市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一(yī)定的(de)滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基(jī)金(jīn)分红(hóng)前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期(qī)间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好差异很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基(jī)金价值面(miàn)临(lín)极大不(bù)确定性，这是提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好该类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类和产(chǎn)权类(lèi)两大(dà)资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动(dòng)的(de)，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从(cóng)细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资(zī)特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进(jìn)一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分配(pèi)现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权(quán)类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预(yù)测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称。

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